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VOB/C regelt die Abrechnung aller Bauleistungen.
 ***

Wohnflächenverordnung 2004 (WoFlV)

hat am 01. Januar 2004 die II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) abgelöst,
allerdings gibt es im freifinanzierten Wohnungsbau keine einheitliche Regelung.

Anwendungsbereich

Anrechenbare Wohnfläche

Berechnung der Wohnfläche

Aufentshaltsräume

Berechnungsbeispiel

Wohnflächenverordnung 2004 Erdgeschoss Wohnflächenverordnung 2004 Dachgeschoss Wohnflächenverordnung 2004 Querschnitt

Anstatt Miete lieber bauen


1. Anwendungsbereich

Seit Jahresbeginn gilt nun die neue Wohnflächenverordnung 2004 für Preisgebundene Wohnungen (sozialer Wohnungsbau und öffentlich geförderte Wohnungen).

Doch auch bei preisfreien Wohnungen verweist der Gesetzgeber auf die neue Wohnflächenverordnung 2004. DIN 277 ist für die Wohnflächenberechnung nicht geeignet, da hier sämtliche Flächen zu 100 % berechnet werden.

Hat der Vermieter die Wohnfläche vor dem 1.1.2004 nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV) festgelegt, darf er daran festhalten, ohne nachmessen zu müssen.

Gilt bei Neuvermietungen ausnahmslos die neue Verordnung, so hat der Mieter bei Umbauten nach dem 1.1.2004 das Recht, dass der Vermieter die nach der neuen Verordnung berechnet. Die Frist verstreicht nach einem Jahr.

2. Anrechenbare Wohnfläche

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst nach § 2(1) die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.

Zur Wohnfläche gehören nach § 2(2) auch die Grundflächen von

1.Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie

2.Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn Sie ausschließlich zur Wohnung gehören. Hier wird nochmals unterteilt, offene oder geschlossene Bauteile und unbeheizt.

3. Nichtanrechenbare Wohnfläche

1. Zubehörräume: Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume, Bodenräume und Garagen.

2. Räumen, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen;

3. Geschäftsräumen.

Beispiel 1: Einfamilienhaus, vollunterkellert mit ausgebautem Dachgeschoss und Spitzboden

Einfamilienhaus Wohnfläche EG Einfamilienhaus Wohnfläche DG

Wohnfläche beginnt ab der Haustür. Alle dargestellten Räume im Erd- und Dachgeschoss gehören zu dieser Wohnung. Das Kellergeschoss und der Spitzboden sind nicht anrechenbar. Die Treppengrundrissfläche ist ebenfalls nicht anrechenbar.

Beispiel 2: Wohnhaus mit 3 WE

Dreifamilienhaus Wohnfläche EG Dreifamilienhaus Wohnfläche DG

Im Erdgeschoss befindet sich eine abgeschlossene Wohneinheit. Im Dachgeschoss 2 Wohnungen. Die Wohnfläche beginnt ab jeder Wohnungstür. Das TRH gehört nicht zur Wohnfläche, ebenso die zugehörigen Kellerräume.

Souterrain Wohnfläche

Die schraffierte Grundfläche gehört nicht zur Einliegerwohnung, ebenso der Kellerraum für diese Wohnung ist nicht anrechenbar für die Wohnfläche .Der Kellerraum muss von der Wohnung zugänglich sein, dann ist er zum Beispiel als Abstellraum anrechenbar.

Einfach verlegte Terrassenplatten ohne Gründung, seitlicher Umschließung oder Überdeckung sind als Wohnfläche nicht anrechenbar, wird in der Verordnung aber nicht klar ausgedrückt.

Berechnung der Grundfläche

(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen (Fertigmaß) zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung (hier ist der Putz oder Holztäfelung gemeint) der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.

(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von

1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,

2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,

3. fest eingebauten Gegenständen, wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen.

4. freiliegenden Installationen

5. Einbaumöbeln und

6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern

Kommentar:

Das heißt im Klartext: Fertigmaße sind die lichten Maße zwischen den Wänden einschließlich der Bekleidung (zum Beispiel Putz) ohne Berücksichtigung von Wandgliederungen, Scheuerleisten, Öfen, Heizkörper, Herden und dergleichen.

• Die Berechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung nach Rohbaumaßen – 3% für Putz und Fliesen gibt es nicht mehr.

(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von:

Mauervorlagen
1. Schornsteinen und anderen Mauervorlagen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie in der Raumhöhe von mehr als 1,50 m aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,10 Quadratmeter beträgt: Mit Mauervorlagen unter 1,50m Höhe sind hauptsächlich in Bad und Duschräumen die sanitären Vorwandinstallationen gemeint. Sie dienen als Ablagefläche und diese Grundflächen sind anrechenbar.
3 Stufen
2. Treppen mit über 3 Steigungen und deren Treppenabsätze sind nicht anrechenbar.
Treppen bis zu 3 Steigungen und deren Treppenabsätze sind anrechenbar und gehören zur Wohnfläche.
Türnische
3. Nicht zuzurechnen sind grundsätzlich die Grundflächen der Türnischen.
Fensternische 4. Fenster- und offenen Wandnischen, die bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0, 13 Meter tief sind, gehören zur Wohnfläche(keine Heizungsnischen).

(5) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese

• 1. Für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und

• 2. Die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.

Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum neu zu ermitteln.

Anrechenbare Grundflächen nach § 4

Treppen Grundflächen unter Treppen sind bis zu zwei Meter lichte Höhe der Wohnfläche zuzurechnen.
Dachschräge
Grundflächen unter Dachschrägen sind bis zur lichten Höhe von 1,50m zuzurechnen.Diese Methode ist einfacher in einem Schritt durchzuführen (2,00 + 1,00) / 2 = 1,50 m.

3 Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossenen und überdeckten Räumen sind zur Hälfte anzurechnen.

4 Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten die teilweise geschlossen oder überdeckt sind werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet.

Mindestanforderungen an Aufenthaltsräume
im Keller- und Dachgeschoss

BauO NW § 48 Aufenthaltsräume und VV BauO NW 48.1

Abweichungen in:

Baden-Württemberg LBO BW, Bayern BayBO, Berlin BauO Bln, Brandenburg BO, Bremen BremLBO, Hamburg HBauO, Hessen HBO, Mecklenburg-Vorpommern BO, Niedersachsen NBauO, Rheinland-Pfalz LBauO, Saarland LBO, Sachsen SächsBO, Sachsen- Anhalt BO, Schleswig-Holstein LBO und Thüringen BO

Für Aufenthaltsräume im Dachraum und in Kellergeschossen kann eine geringere Höhe von 2,20 im Lichten gestattet werden, wenn wegen der Benutzung keine Bedenken bestehen. Diese Regelung gilt für Kleinwohnungen (Appartements) und bei einzelnen Aufenthaltsräumen, die zu einer Wohnung in anderen Geschossen gehören.

Aufenthaltsräume

Aufenthaltsräume unter Dachschrägen müssen eine ausreichende lichte Höhe über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben; Rauteile mit einer lichten Höhe bis 1,50m bleiben außer Betracht.

In Kellergeschossen sind Aufenthaltsräume zulässig, deren Nutzung eine Beleuchtung mit Tageslicht verbietet, ferner Verkaufsräume. Gaststätten, ärztliche Behandlungsräume, Sport- und Spielräume sowie ähnliche Räume;

Einzelne Aufenthaltsräume, die dem Wohnen dienen, sind im Kellergeschoß zulässig, wenn sie zu einer Wohnung im Erdgeschoß gehören und mit dieser über eine in der Wohnung liegende Treppe unmittelbar verbunden sind. Im übrigen sind Aufenthaltsräume und Wohnungen in Kellergeschossen nur zulässig, wenn das Gelände vor wänden mit notwendigen Fenstern in einer für die Beleuchtung mit Tageslicht ausreichender Entfernung und Breite nicht mehr als 0,80 m über dem Fußboden liegt.

DIN 277

Porta Westfalica, den 29.04.2017

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