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Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ)

Im Bebauungsplan legt eine Gemeinde fest, welche Nutzung und Bebauungen auf einer Fläche zulässig sind. Bei einer Erbschaft oder Kauf einer gebrauchten Immobilie sollten Nutzung und Bebauung unbedingt überprüft werden. Ebenfalls beim Renovierungsstau sollte man überlegen, weiter endlos sanieren oder abreißen und neu Bauen.

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GRZ + GFZ optimal ausnutzen

Baunutzungsverordnung BauNVO § 17 - § 21

Planungsbeispiel

Was machen wir mit Omas Häuschen?

vorhandener Altbau Altbau in der Sanierungsfase Sanierter Altgau
Nachweis der GRZ
Nachweis der Geschossigkeit
Vollgeschoss und Staffelgeschoss

GRZ + GFZ optimal ausnutzen

Hier spielt eine große Rolle die Lage der Immobilie. Jeder Fachmann wir Ihnen darauf antworten:
"1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage".
Denn das Grundstück ist das Einzige, was später nicht mehr verändert werden kann.
Bei immer steigenden Baukosten muss der Bau-willige immer mehr aufwenden. Doch kostengünstig zu bauen ist auch heute möglich. Das eine Patentrezept zum billigen Bauen gibt es nicht. Aber es gibt eine ganze Reihe patenter Lösungen. Eine davon: Ein kleineres Grundstück wählen. Die Planung von Gebäuden auf kleinen Grundstücken erfordert vom Architekten mehr Mühe und Intelligenz, Kreativität, Fantasie und Integrität.
Mit diesen Planungsunterlagen können Sie sich gut vorbereiten, wenn Sie auf Grundstückssuche gehen oder eine Gebrauchtimmobilie im Auge haben. Wichtig für die Bauherrin oder Bauherren ist die bauliche Nutzung des Grundstückes voll auszureizen. Bei einer Erbschaft oder Kauf einer gebrauchten Immobilie ist es wichtiger denn je, die Liegenschaft zwecks Bebaubarkeit durchzuchecken. Hier befinden sich wahre Perlen im Bestand. Man sieht es nicht am Gebäude, man sieht es auf dem Bebauungsplan. Hier können Sie als Erbe oder Erwerber bereits im Vorfeld tätig werden. Gehen Sie zu Ihrem zuständigen Bauamt und sehen dort den aktuellen Bebauungsplan ein.
Ein Bebauungsplan setzt klare Bestimmungen, wie wo und was gebaut werden darf. Diese Bestimmungen betreffen die Flächen, die Höhen und die Massen. Sie gelten für die Ober- und Untergrenzen und können zwingend sein.

Geregelt wird dies in der Baunutzungsverordnung BauNVO
§ 17 bestimmt die Obergrenzen

Tabelle 1
Baugebiet § 19 GRZ § 20 GRZ $ 21 BMZ
Kleinsiedlung (WS) 0,2 0,4 -
Reines Wohngebiet
Allgemeines Wohngebiet (WA) Ferienhausgebiet
0,4 1,2 -
Besonderes Wohngebiet (WB) 0,6 1,6 -
Dorfgebiet (MD)
Mischgebiet (MI)
0,6 1,2 -
Kerngebiet (GE) 1,0 3,0 -
Gewerbegebiet (GE)
Industriegebiet (GI)
Sonstiges Sondergebiet
0,8 2,4 10,0
Wochenendhausgebiet 0,2 0,2 -
§ 18 bestimmt die Höhen

Bei Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen sind die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen.

§ 19 bestimmt die Grundflächenzahl (GRZ)

Grundflächenzahl bestimmt die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen die auf dem Grundstück gebaut werden können.
Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von
1. Garagen und Stehplätzen mit ihren Zufahrten,
2. Nebenanlagen im Sinne des § 14,
3. Baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird,
mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden.

§ 20 bestimmt die Geschossflächenzahl und Geschossfläche (Vollgeschoss)

Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. Hier finden Sie zahlreiche Beispiele, wie man die Geschossigkeit ausnutzen kann auf unserer Website "Exklusive Wohnanlagen"!
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind.
Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.
Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.

§ 21 bestimmt die Baumasenzahl und Baumasse

Das gilt aber nur für Gewerbe- und Industriegebiete.
Baunutzungsverordnung und Landesbauordnung

In der Baunutzungsverordnung wird aber nicht alles geregelt, sondern hier tritt die Landesbauordnung in Kraft und wie der der Name schon sagt, das wird Länderweise geregelt wie: Nachweis der Vollgeschosse und Abstandsflächen.

 
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