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Planen

Baunebenkosten

Die Kostenplanung eines Hauses sollte von Anfang an, alle Kosten bis zur Fertigstellung des Gebäudes begleiten.

Vom Immobilienerwerb kassiert vor allem der Staat mit Steuern und Gebühren.

An diesen kostspieligen Ausgaben kommt niemand vorbei. Die lückenlose Berechnung der Nebenkosten ist ein wichtiger Bestandteil der gesamten Finanzierung. Diese Checkliste enthält Tipps und Kosten für Grunderwerbsteuer, Maklergebühr, Kaufvertrag, Eigentumsübertragung, Finanzierungsnebenkosten, Grundschuldbestellungen usw.

Gesamtkosten
Grafik der Gesamtkosten eines Wohnhauses wie Grundstück, Erschließung, Baukosten,
Außenanlagen und Baunebenkosten.

Eigenkapital, Reserve

Grunderwerbsteuer

Maklergebühr

Kaufvertrag

Eigentumsübertragung

Finanzierungsnebenkosten

Grundschuldbestellung und Eintragung

Wertermittlungskosten, Bereitstellungszinsen

Vorsicht bei Eigenleistungen und Fördergeldern

Gesamtkosten

So könnte Ihre Finanzierung aussehen

Eigenkapital

Das gesamte Barvermögen sollte nicht in die Finanzierung eingesetzt werden. Am Ende fehlen noch viele, viele Kleinigkeiten

Reserve

Zwei- bis drei Nettomonatsgehälter sollten extra geparkt werden, aber sofort verfügbar sein.

Grunderwerbsteuer

Der Finanzminister hält schon in der Anfangsfase die Hand auf, 3,5% Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis. Beim individuellen
planenden Bauherrn wird das Grundstück besteuert. Hauskäufer und Bauträgerkunden erwischt es bei schlüsselfertiger
Übergabe auf die volle Bausumme.

Maklergebühr

Wenn der Weg zum eigenen Grundstück nur über einen Makler führt, kommen noch mal erhebliche Kosten auf den Bauherrn zu. In Nordrhein Westfalen zum Beispiel 3,48%. Frühzeitiges Suchen und Umhören kann sich also lohnen.

Kaufvertrag

Der Weg zum Eigenheim führt immer über einen Notar. Dieser muss den Kaufvertrag beurkunden. Wer auf der sicheren Seite
sein will, kalkuliert 1% des Kaufpreises ein. Preisvergleiche lohnen sich nicht, die Gebühren sind vorgeschrieben.

Eigentumsübertragung

Eigentümer sind sie erst, wer auch als solcher im Grundbuch eingetragen ist, dass kann unter Umständen einige Monate dauern. Die Kosten für die Umschreibung schlagen mit etwa 0,5 Prozent zu Buche.

Finanzierungsnebenkosten

Im Normalfall muss der Bauherr seine Baukosten mit Krediten finanzieren. Dass Banken, Bausparkassen und Versicherungen keine Wohlfahrtsinstitute sind, sondern dafür Zinsen verlangen, dürfte wohl jedem klar sein. Überraschungen bereiten vielen Kreditnehmern auch hier die anfallenden Nebenkosten, Grundschuldbestellung und Eintragung Das fängt wiederum bei Gebühren für Notar und Grundbucheintragung an. Baugelder gibt es von den Finanzierern nur gegen entsprechende Sicherheiten. Im Falle eines Falles muss der Verkaufs- oder Versteigerungserlös der Immobilie die Kreditschulden begleichen. Den Zugriff darauf sichern Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden, die im Grundbuch als Belastung zu Gunsten des Geldgebers eingetragen werden. Auch das funktioniert wieder nur mit einer notariell beglaubigten Urkunde und einer Grundbucheintragung. Die Folge: zirka 0,5 Prozent der Darlehensumme fließen als Zusatzkosten an Notar und Grundbuchamt.

Wertermittlungskosten

Geldinstitute vergeben ihre Kredite natürlich nicht einfach ins Blaue, sondern schauen sich die dafür gebotenen Sicherheiten genau an. Bei Immobilien geschieht dies durch die Ermittlung eines Beleihungswertes. Der stellt den auf Dauer erzielbaren Marktwert des Hauses oder der Wohnung dar. Etwas unlogisch, aber leider gängige Praxis: Die Finanzierer lassen sich diese im eigenen Interesse liegende Tätigkeit vom Kunden extra bezahlen. In welcher Höhe, ist sehr unterschiedlich. Während sich einige Kreditgeber mit Pauschalen von wenigen Hundert Mark begnügen, berechnen andere bestimmte Prozentsätze auf das Darlehenvolumen. Teuer wird meist auch die Einschaltung eines externen Gutachters. Schnell kommen so vierstellige Beträge zusammen. Allerdings gibt es hier, die unbedingt genutzt Verhandlungsspielräume werden sollten. Schließlich zählt beim Bauen jede Mark.

Bereitstellungszinsen

Bauherr sollten außerdem auf einen recht unbekannten Rechnungsposten der Kreditinstitute achten: die Bereitstellungszinsen. Zinsen sind während der Bauphase nämlich nicht nur für die bereits beanspruchten Gelder, sondern nach Ablauf einer Karenzfrist (je nach Bank meist einer bis sechs Monate,) auch auf die bereitgehaltenen, aber noch nicht abgerufenen Darlehensbeträge zu zahlen. Bei einem üblichen Jahreszins von drei Prozent werden insbesondere bei langen Bauzeiten zusätzlich Beträge von einigen Tausend fällig. Nicht selten reißen diese empfindlichen Löcher ins Baubudget. Im Rahmen der Finanzierungsverhandlungen kann es deshalb nur ein Ziel geben: Die Bank muss möglichst lange auf die Zinsberechnung verzichten oder Zugeständnisse beim Zinssatz machen.

Vorsicht bei Eigenleistung

Überschätzen Sie nicht Ihre Fähigkeiten. Insbesondere bei Ausbauhäusern und Bausätzen jeglicher Art. Hier wird oft nur Material verkauft. Auf unserer Homepage finden Sie ausreichende Informationen und Tipps.

Vorsicht bei Fördergeldern

Gefördert wird nur was teuer ist, also hier vorrangig die Wirtschaftlichkeit überprüfen.

Gesamtkosten

So rechnen Sie richtig Ermittlung der Gesamtkosten eines Bauvorhabens

Grunderwerbsteuer (3,5 % vom Kaufpreis)

evtl. Erschließungs- und Vermessungskosten

evtl. Maklergebühr (je nach Bundesland rd. 3,5 —7 % vom Kaufpreis)

Notar- u. Grundbuchkosten für Kaufabwicklung (ca. 1,5 % vorn Kaufpreis)

Kosten für Architekt, Statiker, Baugenehmigung (Höhe je nach Objekt unterschiedlich)

Baukosten des Hauses inkl. Kosten für Außenanlagen

Notar- und Grundbuchkosten für Eintragung der Banksicherheiten

(ca. 0,5 % des Darlehensbetrages)

Bereitstellung Zinsen (üblich: 0,25 % pro Monat auf nicht abgerufenen Darlehensbetrag,

zinsfreie Karenzzeit je nach Bank zwischen einem und sechs Monaten)

Kosten für zusätzliche Anschaffungen (Küche, Möbel etc.)

Umzugskosten

sonstige individuelle Ausgaben

Gesamtkosten des Bauvorhabens

INFO

Auch Bänker haben mit der exakten Berechnung der Baukosten ihre liebe Mühe. Das belegt ein von der Stiftung Warentest durchgeführter Vergleich von Baufinanzierungsberatungen. Immerhin zwölf Prozent der getesteten Bankberater verkalkulierten sich bei der Ermittlung des Darlehensbedarfs für den Testfall um mehr als 10 000€

Für den Bauherrn bedeutet das unweigerlich, dass er später nachfinanzieren muss meist zu schlechten Konditionen. Ein teurer Spaß also, der möglichst zu vermeiden ist. Wollen Sie nicht auch in eine solche Falle tappen, hilft nur Eigeninitiative: Berechnen Sie die anfallenden Kosten selbst.

Vielleicht möchten Sie mehr zum Thema erfahren?

ZUM SEITENANFANG

Porta Westfalica, den 07.01.2017

CAD Planungsbüro BLUM, Ravensberger Str.118, 32457 Porta Westfalica
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