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Die wichtigsten Verhandlungstipps bei Baukrediten

Gemeinhin gilt ein Baukredit als eine Investition fürs Leben. Schließlich garantiert die eigene Immobilie nicht nur ein mietfreies Wohnen, sondern dient zugleich auch als Altersvorsorge, weil die Immobilie im Fall des Falles auch verkauft werden kann, um beispielsweise einen adäquaten Platz in einem Pflegeheim zu gewährleisten. Jedoch geht es bei einer Immobilienfinanzierung in der Regel um einen Betrag im sechsstelligen Bereich, weshalb die Verhandlungsführung seitens des Kreditnehmers oft entscheidend dafür sein kann, wie viel er für den Kredit tatsächlich bezahlen muss. Entscheidend ist nämlich die richtige Vorbereitung.

Vergleichen lohnt sich – Sondertilgungsrecht auch

Vor den eigentlichen Verhandlungen sollte der Kreditnehmer die Geldinstitute unter die Lupe nehmen, die für eine Finanzierung überhaupt in Frage kommen. Denn der Unterschied zwischen den besten und den schlechtesten Anbietern kann effektiv bis zu 0,5 Prozent und mehr betragen – im Onlinebereich gibt es teils noch krassere Unterschiede.

Falls ein Sondertilgungsrecht in Anspruch genommen werden kann, ist dies stets empfehlenswert. Bei einem Baukredit um die 100.000 Euro kann man sich dadurch effektiv weit über 10.000 Euro sparen, wie das folgende Beispiel beweist:

(Berechnet mit untenstehenden, exemplarischen Werten mit dem Baukredit-Rechner von KreditvergleichOnline.de)

Bei unserem Beispiel wurden folgende Werte verwendet, die selbstverständlich in der Praxis sehr individuell verhandeln und vereinbart werden können:

            • Kreditsumme: 100.000 Euro
            • Tilgungsrate: 2 Prozent per anno
            • Zinssatz nominal: 2 Prozent
            • Jährliche Sondertilgung: 1.250 Euro pro Jahr
            • Einmalige Sondertilgung: 5.000 Euro

Es empfiehlt sich vor den Verhandlungen zum Baukredit mehrere Rechenbeispiele durchzuspielen, die für die eigenen Anforderungen in Frage kommen würden und dann auf Basis dessen die individuell beste Variante zu wählen.

Keine Aufregung aufkommen lassen

Je besser vorbereitet der Kreditnehmer in die Verhandlungen geht, umso entspannter läuft das Gespräch und umso bessere Konditionen kann er herausholen. Ein guter Eindruck bei den Verhandlungen kann sich also in barer Münze auszahlen. So sollten sich die angehenden Kreditnehmer namentlich und in deutlicher Aussprache vorstellen und den Bankangestellten auch während des Gespräches immer wieder namentlich ansprechen – damit schaffen sie einen persönlichen Bezug. Da die Verhandlungen in der Regel mit einem kurzen Smalltalk beginnen, sollten die Kreditnehmer auch hier einen guten Eindruck machen. Das heißt: Negative Aspekte wie die nervige Parkplatzsuche oder das schlechte Wetter sollten sie vermeiden und stattdessen eine positive Gesprächsatmosphäre schaffen, bevor sie den Kreditwunsch vortragen. Idealerweise sollte sich der Kreditnehmer ab diesem Zeitpunkt Gesprächsnotizen machen, die Fragen des Bankangestellten wahrheitsgemäß beantworten und entsprechende Gegenfragen stellen können. Sollte der Bankangestellte darauf unfreundlich reagieren oder keine Antworten parat haben, sollte der Kreditnehmer das Gespräch abbrechen und besser mit dem Filialleiter sprechen oder sich nach einer anderen Bank für die Finanzierung umsehen.

Welche Unterlagen sind wichtig?

Für die Vergabe eines Baukredits berücksichtigen die Banken insgesamt bis zu 800 Faktoren, die sich von Fall zu Fall unterscheiden können. Dazu gehört neben dem Alter des Kreditnehmers auch dessen Vermögenslage. Zur Kreditverhandlung sollte der Kreditnehmer deshalb alle wichtigen Unterlagen mitnehmen. Dazu gehören neben dem Nachweis über mögliche Sicherheiten natürlich auch Daten zum Objekt. Denn allein anhand der Lage kann die Bank einschätzen, inwieweit die jeweilige Immobilie oder das Grundstück selbst als Sicherheit verwendet werden kann. Grundsätzlich gilt: Je mehr Sicherheiten der Kreditnehmer aufbieten kann, umso größer ist seine Chance auf einen günstigen Baukredit. Wer bereits im Vorfeld mehrere Angebote eingeholt hat, kann diese bei den Verhandlungen vorlegen und dadurch unter Umständen bessere Konditionen aushandeln.

Sondertilgungsraten nutzen

Bei den Kreditverhandlungen haben die Baufinanzierer gewisse Handlungsspielräume, was jedoch viele Kreditnehmer nicht wissen. So mussten zusätzliche Optionen wie eine Änderung der Tilgungsrate oder eine Sondertilgung innerhalb der Zinsbindungsfrist in der Vergangenheit mit höheren Zinsen bezahlt werden. Die Möglichkeit zu einer Sondertilgung haben die meisten Banken mittlerweile aber in ihren Verträgen enthalten. Diese beträgt in der Regel fünf Prozent der Kreditsumme – nur wer eine höhere Option bekommen möchte, muss diese mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Der Tilgungssatz lässt sich bei den meisten Anbietern während der Zinsbindung ein- bis zweimal ändern.

Die beste Sicherheit: Ein sicherer Job

Wer sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, sollte zunächst einmal abklären, wie viel Geld ihm monatlich zur Verfügung steht. Hierbei hilft eine Haushaltsrechnung, in der alle fixen Einnahmen und Ausgaben festgehalten sind. Allerdings sollte nicht der komplette Spielraum für die Rückzahlung der Zinsen eingerechnet werden. Der Grund: So manche unvorhergesehene Ausgabe wie etwa eine teure Autoreparatur kann den kompletten Finanzplan über den Haufen werfen. Deshalb sollten die Kreditnehmer einen gewissen Sicherheitspuffer mit einrechnen. Umso besser sind die Chancen auf einen günstigen Baukredit übrigens, je sicherer der persönliche Job ist. Beamte, die in einem unkündbaren Beschäftigungsverhältnis tätig sind, erhalten deshalb oft besonders günstige Kredite von den Banken.

Wichtig: Der Beleihungswert

Sowohl die Höhe des Darlehens als auch der Zinsen richtet sich oft danach, in welcher Höhe Bank oder Bausparkasse die Immobilie beleihen. In der Regel liegt dies bei einem Wert zwischen 60 und 80 Prozent des Verkaufswertes. Wird die Immobilie hingegen mit einem höheren Wert beliehen, ist dies meist auch mit höheren Zinsen verbunden.

Die Vorfälligkeitsentschädigung

Werden dem Kunden im Vorfeld bessere Konditionen eingeräumt, wird in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Weil dem Kreditnehmer meist nur die Summe genannt wird, sollte dieser sich auch danach erkundigen, auf welcher Grundlage diese berechnet wurde.

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Porta Westfalica, den 03.03.2017

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