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Hausbau oder Hauskauf die gebrauchte Immobilie als Alternative

Gebrauchtimmobilien

Ein gebrauchtes Haus bietet viele Vorteile gegenüber einem Neubau. In jeder Lage, zu jedem Preis finden Sie renovierungsbedürftige Gebäude für den Handwerker oder bis hin zur Luxus-Villa zum sofortigen Einzug. Nachteil ist der, als Laie kauft man nicht jeden Tag eine Immobilie!
Hier finden Sie kompetente, unabhängige Informationen für den Kauf eines gebrauchten Hauses!

Pro und Contra

Gebrauchtimmobilie oder Neubau, das ist für jeden eine schwierige Frage, die man nicht ohne weiteres beantworten kann, hier muss man selbst aktiv werden, wie zum Beispiel mit einer Checkliste, die man je nach seinem Bedarf aufstellt.

Gebrauchtimmobilie   Neubau  
Kaufpreis ist niedriger
+
Kaufpreis liegt höher
-
Grundstücksmäßig findet man in allen Lagen eine Immobilie
++
Der Neubau ist hier sehr eingeschränkt, entweder Baulücken suchen oder entsprechende Neubaugebiete.
-
Immobilie muss im Zustand, so wie sie ist übernommen werden
-
Planungsfreiheit
+
Renovierungs kosten sind ungewiß
-
Kosten sind bekannt
+
Eigenleistungen sind besser einzusetzen, da man das Haus bewohnen und danach renovieren kann kann.
+
Eigenleistungen sind eingeschränkt, wenn Doppelbelastungen laufen wie Miete und Zinsen
-
Alt bleibt alt, besonders im Hinblick auf den Energieverbrauch
--
Ein Niedrigenergiehaus hat hier große Vorteile
+
Immobilie abreißen und total Neubauen, bringt zum Teil enorme Wertsteigerung in Top-Lage
+
Freie Grundstücke in Top-Lagen gibt es kaum
-
Zwangsversteigerungen nehmen immer mehr zu, dass ist durchaus eine Möglichkeit ein Haus zu erwerben.
+
Grundstücke werden auch zwangsversteigert
 +
Pro
6+
Contra
4+

Auf die Lage des Grundstückes sollte man besonders achten. Wertmäßig hat das Grundstück hier 2 Pluspunkte. Ein Grundstück lässt sich nicht verschieben, das bleibt da wo es ist. Ein Gebäude können Sie jederzeit und immer wieder abreißen und Neuaufbauen. Bei jeder Erwerbsabsicht einer Immobilie, denken Sie auch mal an den Wiederverkauf!

Tipp: Beim Kauf einer Immobilie sollte man sich informieren und nochmals informieren! Zunächst erst einmal auf den Immobilienmarkt zurückblicken, wie haben sich die Immobilienpreise bis heute entwickelt. Unter Immobilienmarkt (waagerechtes Menü, oben rechts) finden Sie Immobilienpreise der letzten Jahre für Baugrundstücke, Freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen (Großstädte über 100.000 EW).

  FEH
  RH
  ETW
######### ######### ######### ######### #########
2008-2014
Berlin
Bremen
Dresden
Leibzig
München

Lage der Immobilie

Worauf man achten sollte, wird Ihnen jeder Fachmann antworten:

  • "1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage".
  • Denn das Grundstück ist das Einzige, was später nicht mehr verändert werden kann.

Werkhalle

  • Gebäude können Sie abreißen und Neubauen.
  • Wenn Interesse an der Immobilie vorhanden ist, ist zunächst die Bebaubarkeit von Grundstücken zu erfragen und das wird in der Baunutzungsverordnung geregelt.

Immobiliencheck

Hierfür können wir unsere Checkliste für Immobilien empfehlen, hier werden alle notwendigen Daten in einer Kurzfassung erfasst und Sie können sich gut vorbereiten.


Hausbesichtigung

Schon auf die erste Besichtigung, sollten Sie sich gut vorbereiten und mit einem kleinen Spickzettel in der Tasche die Sachen festhalten, auf die geachtet werden sollen. Es gibt Verkaufstalente, da sind Sie nach der Besichtigung vollauf begeistert und wenn man Sie fragen würde, welche Punkte waren positiv oder negativ, dann haben Sie in Wirklichkeit gar nichts wahrgenommen. Einige Regeln die man für den Hauskauf immer beachten sollte.

  • Vor der ersten Besichtigung, Objekt und das ganze Umfeld, Verkehrslage und Sonneneinfall in Augenschein nehmen und wenn das schon positiv ausfällt, kann man sich mehr auf das Gebäude selbst konzentrieren.
  • Ungepflegte Häuser, das ist gar nicht mal negativ anzusehen,
    eher positiv, man sieht die Bausubstanz so wie sie ist.
    Wenn man ein Haus verkaufen will, dann steckt man auch nichts mehr rein.
  • Frisch renovierte Häuser, hier sollte man Obacht geben.
    Feuchte Stellen, wie Sockel oder Leibungen werden gerne überstrichen.
  • Sehr gepflegte Häuser, das sieht man an vielen Details vom Gartenzaun angefangen bis hin zur Terrasse, hier sind allerdings oft die Ansprüche in der Verkaufssumme übertrieben.
  • Vorsicht ist geboten, wenn man terminlich unter Druck gesetzt wird.
    Es ist sehr selten, wenn die Käufer Schlange stehen.

Die erste Hausbesichtigung

  • Bei der ersten Besichtigung, geht es ja zunächst um die Räumlichkeiten, ob die zutreffen.
  • Da die gesamte Bausubstanz durch Teppichboden, Fußleisten, Putz , Tapeten, Möbel und Gardinen verdeckt werden, muss man gleichzeitig auf gravierende Bauschäden wie Feuchtigkeitsschäden und Risse achten.
  • Die Alarmglocken sollten bei Ihnen nicht läuten sondern schrillen, wenn Ihnen Muffgeruch beim Betreten des Hauses entgegenkommt!
  • Feuchtigkeitsschäden erkennt man im Sockelbereich der Fußleisten, Fensterlaibungen, unterhalb der Fensterbank und die oberen Gebäudeecken Außenwand-Decke.
  • Nehmen Sie Einsicht in die Bauunterlagen, welche Pläne und Berechnungen überhaupt vorhanden sind.
  • Ältere Flächenberechnungen finden Sie meist nach DIN 283 vor.
    Sie wurde abgelöst durch die II BV (2. Berechnungsverordnung) und diese wiederum durch die WoFlV (Wohnflächenverordnung).
  • Positiv ist zu vermerken, wenn Werkpläne vorhanden sind, Werkpläne sind für den Fachplaner ein offenes Buch über die gesamte Konstruktion des Hauses.
  • Liegt eine Wärmebedarfsberechnung nach DIN 4701 vor, kann man davon ausgehen, dass die Heizungsanlage danach projektiert worden ist, ist aber sehr selten.
  • Verbrauchszahlen für Warmwasseraufbereitung und Heizwärmeverbrauch wird ja heute gefordert. Nachprüfbar ist aber nicht das Wohnverhalten der Bewohner in der Heizperiode.

All diese ersten Informationen müssen Sie zunächst alleine verarbeiten, Sie können nicht bei jeder Hausbesichtigung, eine Schwadron Fachleute, wie ein Oberarzt bei der Visite, an Ihrer Seite haben. Sie müssen zuerst sortieren, sondieren und vergleichen. Der einfachste Vergleich ist der Verkaufspreis pro qm Wohnfläche (Euro/qm). Der Grundstückswert muss natürlich vor her abgezogen werden. Auch für die Heizkosten ist der Vergleich pro qm/Wohnfläche heranzuziehen.

Angebot und Kaufpreis

Angebot und Nachfrage regeln im Allgemeinen den Kaufpreis. In vielen Kommunen und Landkreisen in der Bundesrepublik gibt es Gutachterausschüsse, in denen Sachverständige für Grundstücks- und Gebäudewertermittlung zusammensitzen und die Kaufpreise von Grundstücken und Gebäuden der letzten Jahre erfassen. Diese Daten sind in der Regel frei oder gegen Gebühr zugänglich, fragen Sie bei Ihrer Baubehörde, Kommune oder Landkreis nach. Mit diesen Daten der Grundstücks-Quadratmeterpreise aus der jeweiligen Region haben Sie eine gute Basis den Kaufpreis abzuschätzen.

Denken Sie an die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie.

  • 10% vom Kaufpreis für Maklercourtage und Grunderwerbsteuer sowie Notargebühren und Eintragung ins Grundbuch.
  • Für Reparaturen, Modernisierung und Instandhaltungskosten werden
    im Schnitt 20.000 - 40.000 Euro ausgegeben.

Der Kaufvertrag

  • Kaufvertrag wird gesetzlich nach den $$ 422 ff. BGB geregelt.
  • 1. Verkäufer
  • 2. Besitzübergabe, Übergang von Nutzen und Lasten nach § 446 BGB
  • 3. Zahlungsweise
  • 4. Rechtsmängelhaftung nach § 435 BGB
  • 5. Sachmängelhaftung nach §§ 434 und §§ 633 BGB
  • 6. Erschließungskosten nach § 436 BGB
  • 7. Nebenbestimmungen
  • Der Kauf einer Immobilie ist in Deutschland nur gültig,
    wenn er durch einen Notar beurkundet wurde.
  • Der Notar prüft den Kaufvertrag nicht,
    er beurkundet ihn ausschließlich.
  • Im Kaufvertrag selbst wird geregelt wer was und wie an wen verkauft. In der Regel trägt der Käufer alle anfallenden Kosten unter der Voraussetzung, dass das Grundstück lastenfrei übergeben wird.
  • Musterverträge erhalten Sie bei den regionalen Haus- und Grundbesitzervereinen.
  • In der Regel wird Ihnen ein Kaufvertrag vorgelegt und hier ist es zu empfehlen, dann einen eigenen Anwalt zu Rate zu ziehen.

Beratungsstellen

Im Zweifelsfall sollte man sich auf jeden Fall Hilfe holen, je nach Bedarf wie bei:

  • Verbraucher-Zentralen
  • Architekten
  • Statiker
  • Planungsbüros
  • Bausachverständige für Bauschäden und Wertermittlung
  • Energieberater

Wichtig ist, dass der Berater neutral und unabhängig ist und mit dem Verkauf, in keiner Weise in Verbindung steht. Selbst wenn dadurch zunächst Unkosten entstehen, das ist immer noch preiswerter, als die Katze im Sack zu kaufen.

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Porta Westfalica, den 04.06.2015

ZUM SEITENANFANG

CAD Planungsbüro BLUM, Ravensberger Str.118, 32457 Porta Westfalica
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